Створення котеджного селища на березі Муромського водосховища

Бізнес-план
проекту
«Створення котеджного селища»
Харків
                                                                                                                               2013
               Ідея проекту - будівництво котеджного селища з розвиненою інфраструктурою на 40-60 будинків різного класу в Харківській обл, Харківський район с. Веселе (на березі Муромського водосховища).
Мета реалізації проекту:
• Створення сегмента економічного житла на ринку заміської нерухомості
• Задоволення зростаючого попиту на заміську нерухомість
• Отримання прибутку і повернення інвестицій.
Фінансовий план: складений на перспективу 18 місяців з моменту первинних вкладень в проект.
Окупність проекту: складає 18 місяців.
Передбачувана виручка від реалізації проекту: 500 000,00 - 750000.00 доларів США.
Фінансування проекту:
Сума коштів, необхідних для фінансування визначена в розмірі 220 000 доларів США. Залучення вказаної суми повністю покриває інвестиційні витрати проекту, забезпечуючи позитивне сальдо грошових потоків даного проекту.
Зведені фінансово-економічні показники проекту
Первинні вкладення.
№ п.п. Найменування Єдін. ізм. Кількість днів. Ціна Сума
1 Придбання ділянки 4 га (400 сот.) У приватну власність. сотка 1 $ 300,00 $ 120 000,00
2 Приватизація ділянки сотка 0 $ 0 $ 0,00
3 Переклад ділянки під садове товариство 1 сотка 180 $ 75,00 $ 30 000,00
3.1 Без перекладу ділянки під садове товариство ст.6 ЗУ «Про особисте селянське господарство» сот. 1 $ 0,00 $ 0,00
РАЗОМ: $ 120000.00 - 150 000,00
Порівняльна таблиця ціноутворення на ідентичні земельні ділянки в радіусі від 10 до 50 км.
Придбаний ділянка ОСГ Придбаний ділянку (С / Т) Садове товариство Дачні ділянки
за сотку в уе за сотку в уе за сотку в уе за сотку в уе за сотку в уе
300,00 350,00-500,00 375,00 800,00-1500,00 1500,00 - 5 000,00
300 ціна сотки 300 вартість сотки
0,00 - навантаження на приватизацію 75 - навантаження за переклад цільового призначення
Часовий період вкладень
№ п.п. Найменування Дія Термін виконання Ціна
1 Придбання ділянки 4 га Нотаріальна угода, договір купівлі - продажу 1 день $ 120 000,00
2 Придбання ділянки 4 га отримання на руки рішення про виділення ділянок 0 днів $ 0,00
3 Приватизація ділянки 4 га оформлення технічної документації 0 днів $ 0,00
4 Приватизація ділянки 4 га узгодження з інстанціями 0 днів $ 0,00
5 Приватизація ділянки 4 га отримання кадастрових № та документа підтверджує право власності 0 днів $ 0,00
6 Зміна цільового призначення копія паспорта ІПН заяву 1 день $ 0,00
6.1 Зміна цільового призначення розробка ген плану і тих документації 30 днів $ 0,00
6.2 Зміна цільового призначення узгодження з інстанціями 60 днів $ 0,00
6.3 Зміна цільового призначення затвердження в облраді 30 днів $ 0,00
6.4 Зміна цільового призначення реєстрація документації 30 днів $ 0,00
6.5 Зміна цільового призначення отримання документів на право власності 30 днів $ 30 000,00
6.6 Без зміни цільового призначення 0 днів $ 0,00
7 Будівельно підготовчі роботи 30 днів $ 15000,00
8 Еллектрофікація ділянок розробка ген плану і тих документації 90 днів $ 45000,00
9 Будівництво службового приміщення 30 днів $ 10000,00

РАЗОМ: $ 190 000.00 -220 000,00
Таблиця окупності проекту (18 місяців)
Найменування бер кві травень червень липень сер вер жов лис гру січ лют бер кві травень червень липень серпень
 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
придбання ділянки -120

приватизація
зміна цільового призначення -5 -5 -5 -5 -5 -5
будівельно - підготовчі роботи -15
 
еллектрофікація ділянок - 20 -25
будівництво службових приміщень -10
продаж ділянок 20 20 100 100 100 100 100 100
РАЗОМ: -135 -25 -5 -30 -15 -5 -5 0,00 0,00 0,00 100 100 100 100 100 100

Результат по закінченню 9 місяців з моменту первинних вкладень 40
Цифри витрат і прибутку вказані в тисячах у.о.
Місце знаходження об'єкта
Земельна ділянка площею 4 га розташований в Харківській обл, Харківський район, с. Веселе прилеглий до Муромського водосховищу.
Описуваний земельна ділянка знаходиться на території Веселівської сільської ради село Веселе.
Ділянка має хороше транспортне сполучення з м. Харків. Існує регулярне автобусне сполучення.
Безпосередня близькість описуваного земельної ділянки до с. Веселе дозволяє використовувати інфраструктуру (лікарні, школи, дитячі садки, магазини, спортивні споруди). На даний момент асфальтована дорога проходить на відстані 1600 м від місця, де розташована ділянка, газ і електрику проходять недалеко від меж ділянки.
Характеристики регіону реалізації.
                                                                                  Харківський район.
Район розташований на півночі Харківської області. З півдня, заходу і сходу оточує місто Харків - адміністративний, культурний і економічний центр області. Харківський район займає вигідне економічно-географічне положення і входить до складу приміської зони Харкова. На півночі район межує з Бєлгородською областю Росії, на сході з Вовчанським та Чугуївським районами, на півдні з Нововодолазьким і Зміївським, на заході з Дергачівським та Валківським районами Харківської області. В адміністративному відношенні район поділяється на 2 міських, 14 селищних та 14 сільських рад, яким підкоряються 109 населених пунктів: 2 міста, 14 селищ, 93 села. Основні річки - Лопань, Харків, Уди.
7 березня 1923 урядом УРСР була прийнята нова система адміністративного поділу республіки. Повіти і волості було замінено районами і округами. У Харківській губернії замість 10 повітів було створено 5 округів, замість 227 волостей - 77 районів, в тому числі Люботинський, Харківський, Липецький, Циркунівська, Мереф'янська і Коротичанскій. За сорок років територія району 5 раз піддавалася адміністративно-територіальних змін. У сучасних межах Харківський район сформований, згідно президії Верховної Ради УРСР від 4 січня 1965 з адміністративним центром у м. Харкові.
Веселе (укр. Веселе) - село, Веселівська сільська рада, Харківський район, Харківська область. Код КОАТУУ - 6325180501. Населення за переписом 2001 року становить 1317 (579/738 м / ж) осіб. Є адміністративним центром Веселівської сільської ради, в який, крім того, входять села Зелене, Нескучне і Радгоспне.
Географічне положення
Село Веселе знаходиться на березі річки Муром, вище за течією на відстані в 3,5 км розташоване село Нескучне, нижче за течією примикає Муромське водосховище.
Муромське водосховище
Муромське водосховище (укр. Муромське водосховище) - невелике руслове водосховище на річці Муром, розташоване у Харківській області.
Опис
Муромське водосховище має обсяг 14 млн куб. метрів, площа 4,08 кв. кілометрів. Його довжина 3,4 км, максимальна ширина 1 км. Водосховище розташовано в Харківському районі Харківської області. Водосховище було створене в 1978 році, як один з трьох резервних водосховищ (разом з В'ялівське і Травянскім) для постачання прісною водою міста Харкова. Гребля розташована біля села Руські Тишки, в 4,5 км від гирла річки Муром.
Опис проекту
Котеджне селище - це не тільки прекрасна екологія, тісна близькість з природою і неосяжний простір. Це і продумана інфраструктура, що дозволяє жителям селища вести звичний спосіб життя, не виїжджаючи з селища; та інженерне оснащення, контрольоване власними експлуатаційними службами; і цілодобова охорона службою безпеки.
Всі котеджі оснащені повним комплектом необхідних комунікацій: електрика, газ, вода, телефонні та інтернет лінії. Котедж - це не тільки родове гніздо і сама справжня фортеця, це і престиж, і вигідне капіталовкладення, і просто гарантія задоволення від комфортного життя на лоні природи.
Будівництво котеджних селищ, так само як і будівництво будинків взагалі - це результат напруженої роботи спеціалістів багатьох областей. Конструктори, інженери, архітектори, будівельники - всі вони повинні володіти не тільки величезним багажем теоретичних знань, а й неабияким практичним досвідом. Однак, будівництво заміських будинків має свої характерні особливості, свою специфіку.
1. Заміський будинок, на відміну від міського, повинен володіти не тільки архітектурної естетикою, але й грамотно проведеними інженерними та побутовими комунікаціями. Тобто, будівництво котеджів - це створення відразу цілих житлових комплексів високій технологічності, що забезпечують комфортне життя за межею мегаполісу.
2. Будівництво котеджу припускає наявність в ньому індивідуального стилю власника, максимальна відповідність його побажанням. У цьому плані будівництво котеджного селища характеризується ще й тим, що, незважаючи на винятковість кожного будинку окремо, разом вони повинні складати єдиний архітектурний ансамбль.
3. Будівництво котеджів, крім усього іншого, також має на увазі гармонійне поєднання рукотворного з природним. Іншими словами, сучасне котеджне селище повинен лише доповнювати собою природний ландшафт, ні в якому разі не порушуючи його.
4. Будівництво будинків - це аж ніяк не єдиний етап створення селища. Одночасно з ним формується весь архітектурний комплекс - алеї, бульвари, альтанки, і навіть спеціально розроблена підсвічування під'їзних доріг і стежинок.
Саме таким чином і досягається відчуття повного єднання з природою на тлі настільки звичного городянину комфорту.
Котеджне селище
У ході реалізації проекту планується створити котеджне селище на території Веселівської сільської ради с. Веселе, поруч з Муромським водосховищем на відстані 30 км від Харкова. Площа ділянки 4000 кв.м.
                                                                                           Загальний опис.
Територія майбутнього селища практично примикає до асфальтованої дороги, що створює зручність до під'їзду. Наявність Муромського водосховища надає атмосферу умиротворення, так необхідну сучасному людині, яка живе в ритмі мегаполісу. При цьому висока транспортна доступність селища щодо м. Харкова і розвинена інфраструктура в с. Веселе, дозволить жителям відволіктися від суєти, і при цьому не бути викинутими з виру подій. Наявність сучасних засобів комунікації дозволить при бажанні вести бізнес на відстані, використовуючи котедж як постійне місце проживання, або ж, як місце для нетривалого сезонного відпочинку.
На цій території планується розмістити 40 - 60 будинків, площа кожної ділянки - 10 соток.
Планується будівництво 1-2 поверхових будинків трьох категорій - економ клас, бізнес класу і класу люкс.
На кожній дільниці планується паркувальне місце.
При цьому в процесі будівництва будинків передбачатиметься як індивідуальне планування будинку відповідно з бажанням майбутнього власника так і типові проекти.
Інженерія
Всі будинки, незалежно від класу, будуть здаватися власникові з чистової обробкою «під ключ», В будинку буде підведений: вода, електрика, телебачення (надалі планується підведення газу).
Інфраструктура
Для забезпечення комфортного і автономного проживання, в даному котеджному селищі буде створена інфраструктура. Планується будівництво:
• Кафе
• Продовольчий магазин, аптека
• Баня, сауна
• Громадська дитячий майданчик
На території селища планується прокласти асфальтові дороги для зручного під'їзду автотранспорту, а також пішохідні доріжки.
Безпека
Для забезпечення безпеки на території котеджного селища планується будівництво суцільного паркану, КПП зі шлагбаумом. Буде укладено договір з приватним охоронним підприємством, що дозволить професійно забезпечити безпеку жителів селища.

Аналіз ринку
Заміська нерухомість сьогодні - це найбільш велика ніша на ринку нерухомості. Життя на лоні природи набуває все більшої популярності. Сучасна заміська нерухомість підійде як людині, що прагне до самоти і затишку, так і товариським господарям.
Крім всебічного забезпечення комфорту і максимального задоволення бажань, заміської нерухомості властива ще одна приємна якість: ціни в цьому сегменті ринку житла поки ще загальнодоступні - на відміну від цін на нерухомість в межах міста.
Все це забезпечує зростаючу популярність заміських селищ.
Ринок котеджних селищ активно розвивається - 70% з яких знаходяться на стадії реалізації. З'являються нові формати котеджних селищ - "далекі дачі", розташовані на значній відстані від міста (більше 80 км), переважно "економ-класу".
В цілому, динаміка розвитку Харківського регіону позитивна і можна сказати про якісно новий рівень, на який виходить ринок заміської нерухомості.
Земля не дивлячись на економічну кризу стабільно тримає свою ціну.
Інфраструктура.
Однією з перспективних тенденцій є створення єдиної розвиненої інфраструктури для цілого селища.
- Прибиранням території з вивезенням сміття
- Дитячий і спортивний майданчики
- Територія, що охороняється
- Громадське місце відпочинку (кафе, баня, сауна)
- Продовольчий магазин, аптека
- Комплексна електрифікація ділянок
- Супутникове та ефірне телебачення

Цінова політика.
Цінова політика складається з наступних основних факторів.
- Престижність напряму і місце розташування селища.
- Комунікації та інженерія.
- Інфраструктура.
Зростання популярності Харківського району пояснюється близькістю великої води, наявності курортних зон і місць для заняття літніми та зимовими активними видами відпочинку, транспортною доступністю.
Головною ідеєю цього селища є простір. У минулому ті часи, коли будиночки будувалися близько один до одного, а часом мали і суміжні стіни. На 4 гектарах землі розташовується крім 40 - 60 ділянок, розвинена інфраструктура, відповідна рівню міського комфорту, і місця для відпочинку.
Генеральний план забудови
Неповторність населеному пункту надає архітектурний вигляд, саме він робить селище впізнаваним і привабливим. Сучасний заміський будинок повинен бути гарним не тільки зовні, але і функціональним і надійним всередині. Тут все повинно бути і для відпочинку і для постійного проживання. Зрозуміло, ми зробимо все для того, щоб удома за нашими проектами радували око, викликали позитивні емоції і були затишними, комфортними всередині.

Розташування
Зручне розташування селища (30 км від Харкова) поєднується з екологічною чистотою цього району і перспективністю. Дорога на Липецьке напрям вигідно відрізняється тим, що має високу пропускну здатність і якісне дорожнє покриття.
Побутове обслуговування селища
Надання послуги наступних служб:
• Кваліфікована інженерна служба:
• Обслуговування інженерних систем в будинку (дод. послуга);
• Освітлення вулиць;
• Подача електроенергії.
Служба прибирання:
• прибирання вулиць та місць загального користування;
• Вивіз сміття;
• Прибирання і вивезення снігу з вулиць.
Професійна служба безпеки, що забезпечує:
• Цілодобове патрулювання території;
• Відеоспостереження за периметром і в'їздом в селище;
• Доступ забезпечується по персональних магнітними картками;
• Контроль доступу на територію відвідувачів, гостей і т.п.;
• Прибуття співробітника служби безпеки за тривожним викликом.
Також в розпорядженні жителів буде матися:
• Дитячий ігровий майданчик;
• Універсальна спортивний майданчик;
• Територія відпочинку (кафе, баня, сауна)
Облаштування селища включає в себе:
• прокладку центральних комунікацій (магістральний газ, електрику, ТВ) з підведенням до кордонів ділянок;
• будівництво внутрішніх доріг, освітлення;
• будівництво зовнішнього огородження;
• організацію цілодобової охорони;
• організацію централізованого обслуговування комунікацій і території (чистка доріг, вивезення сміття тощо);
• установку єдиної системи відеоспостереження, підключення до Інтернет.
Висновок.
Аналіз ринку дозволяє зробити висновок, що ринок заміської нерухомості динамічно розвивається. Сегмент ринку нерухомості, представлений котеджними селищами є найбільш широким. Це свідчить про його перспективність.
Характеристика ринків збуту
Попит зростає, і тому будівництво заміської нерухомості набуває все більший і більший розмах. Спектр пропозицій у цьому сегменті ринку настільки широкий, що свій Будинок може знайти кожен. Любителю самоти і камерної атмосфери, безсумнівно, припаде до смаку котедж огороджений від поглядів сторонніх живоплотом, а людині сімейному сподобається заміський будинок з ділянкою, на якій можна влаштувати справжню дитячу площадку - з гойдалками, басейном та іншими радощами маленьких людей.

Переваги споживачів.
Економ клас Бізнес клас Елітне житло
Площа котеджів 50-100 кв.м 80-300 кв.м. від 250 кв.м.
земельні ділянки 8 соток 8-15 соток 10-15 соток
матеріали, використовувані при будівництві піноблоки, сендвіч-панелі, дерево цегла, моноліт, дерево моноліт-цегла, цегла, дерево
вартість об'єкта від 22 тис. дол США. від 64 тис. дол США. від 125 тис. дол США.










 


ст.